【关键词】房地产预警房地产周期波动

　　随着改革开放政策的实施,在20世纪80年代中后期,为了与经济体制改革和对外开放不断推进相适应,以住房制度和土地制度的商品化改革为标志,房地产作为生产要素开始逐步进入市场,同时房地产业也成为了一个相对独立的产业,逐渐发展成为国民经济的一个重要组成部分。从我国20年的发展来看,房地产市场存在着明显的周期波动现象,经济学对于经济周期的研究已经较为成熟,但房地产周期波动循环的分析与研究,基本上还处于起步阶段。因此分析和研究房地产周期波动现象,不但具有理论上的开拓意义,而且也有助于实践中指导房地产业的健康发展。

　　房地产预警系统，简单的说，就是能够事先发出房地产警告信号的系统。具体来讲，是指在房地产经济周期理论指导的基础上，通过对房地产经济运行历史过程的分析，归纳总结若干房地产经济运行的基本规律；然后，通过指标的选择和指标体系的建立，以及对房地产经济运行过程中有关指标变化的持续监测，对房地产经济运行的总体态势和局部特征的变化进行准确的判断，并对今后的走势做出正确的预测和评价，从而尽可能地提前采取监督调控措施，最大限度地促进房地产业和房地产市场的持续良好运行，尽量避免诸如房地产泡沫等不良态势的发生的系统。

　　房地产周期，是指房地产经济运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替的反复运动的过程。与经济周期的波动形态一样，房地产周期也分为扩张与收缩两大过程，或者细分为复苏与增长、繁荣（波峰）、危机与衰退、萧条（波谷）四个阶段。房地产经济周期波动大体上归因于房地产经济体系的内在因素和外生因素共同作用的结果。也就是说，房地产经济周期波动是由于房地产供给与需求的自身变动，既受到房地产价格弹性等内部传导因素的影响，但同时又受到来自宏观经济变量的影响。因此，房地产供给与需求关系的变动过程，可视为外部因素冲击与内部传导机制的综合作用过程，或者说导致房地产供求关系的相关因素，实际上也就成为直接或间接影响房地产周期波动的主要因素。

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